Dem deutschen Wohnimmobilienmarkt steht ein weiteres Jahr relativer Stärke bevor
Veröffentlicht von
Hans A. Bernecker Börsenbriefe GmbH
am
13.01.2016
Besonders in den deutschen Großstädten sieht das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, dass zu wenig neue Wohnungen gebaut werden. Nach Angaben des IW liegt die Bautätigkeit in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern auf einem Niveau von 66.000 Wohneinheiten und muss bis 2020 deutlich gesteigert werden, um den notwendigen Bedarf von 102.000 Einheiten p. a. decken zu können. Besonders in Berlin und München ist der Baubedarf bis 2020 besonders hoch. In Kleinstädten und Kreisen mit weniger als 100.000 Einwohnern wird hingegen eine über dem Bedarf liegende Bautätigkeit projektiert, was die Preisentwicklung belasten könnte.
Niedrige Leerstandsquoten. Die Leerstandsquote in Deutschland ist 2015 auf rd. 3 % gesunken. 2005 waren es noch knapp 4 %. Regional betrachtet sieht das Bild wie folgt aus: Die neuen Bundesländer weisen mit Abstand die höchsten Leerstandsquoten aus. Sie liegen zwischen 7 % und 4,8 %. Die einzige Ausnahme bildet Berlin, das mit 1,8 % die drittbeste bundesdeutsche Leerstandsquote aufweist. Allgemein gilt, dass eine Leerstandsquote ab 2 % eine tendenzielle Wohnungsknappheit darstellt. Dies trifft aktuell auf Baden-Württemberg, Berlin, Bayern und Hamburg zu.
Neue Förderprogramme? Das Angebot gilt nur in Städten, in denen es an preiswerten Wohnungen fehlt. Die Bundesregierung denkt bereits über neue Steueranreize für bezahlbaren Wohnraum nach. Vorgesehen ist in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von jeweils 10 % im Jahr des Bauens und im Jahr danach sinkt die Höhe der Sonderabschreibung jährlich um 1 %. Die übliche lineare Abschreibung bleibt daneben bestehen. Investoren können sich so einen Teil ihrer Ausgaben schnell vom Staat zurückholen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) fordert aufgrund der mangelnden Rentabilität bei Neubauten ein staatlich finanziertes Anreizprogramm über einen Zeitraum von fünf Jahren. Es soll ein Volumen von 3 Mrd. € umfassen. Allerdings mahlen die Mühlen langsam.
Immobilienblase? Nein, das Gegenteil ist der Fall. Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich, die als Bank der Zentralbanken eine große Rolle in der internationalen
Währungs- und Finanzpolitik einnimmt, hat die Entwicklung der Hauspreise in 14 Industrieländern seit dem Jahr 1970 analysiert. Demnach hat es in Deutschland beim besten Willen zu keiner Zeit jemals eine Preisblase gegeben. Auch Warburg Research kommt in einer aktuellen Studie zu diesem Ergebnis.
Inflationsbereinigt liegen die deutschen Immobilienpreise auf dem Niveau der 70er Jahre. Warburg kommt auch zu dem Ergebnis, dass deutsche Immobilien gemessen an der Einkommensentwicklung im Gegensatz zum Rest Europas rd. 14 % unter dem langjährigen Mittel liegen. Auch der Anteil der Wohnkosten am Einkommen liegt in deutschen Großstädten im europäischen Vergleich auf unterdurchschnittlichem Niveau. Warburg folgert: „Theoretisch bedeutet das, dass Mieter in deutschen Städten u. U. mehr finanziellen Spielraum für Mietpreiserhöhungen haben und weniger ausfallgefährdet sind als Mieter in anderen europäischen Metropolen.“
Fazit: Das Rendite-/Risiko-Profil der deutschen Bestandshalter bleibt solide. Die Niedrigzinspolitik in der Eurozone bis mindestens 2018 unterstützt das fundamentale
Umfeld. Die Korrelation mit globalen Konjunktureinbrüchen ist gleich Null. Zuletzt kam es bei zahlreichen börsennotierten Bestandshaltern ebenfalls zu Korrekturen. Das bietet neue Gelegenheiten. Folgende Opportunitäten sollten Sie auf der Liste haben:
1. BUWOG (WKN: A1X DYU; 19,10 €) - starkes Berlin-Portfolio sowie Übernahmefantasie. Rd. 85 % des Portfolios konzentriert sich in den Hauptstädten Wien und Berlin sowie weiteren österreichischen und nordwestdeutschen Landeshaupt- und Großstädten und den unmittelbaren Einzugsgebieten. Der Net Asset Value je Aktie liegt bei 18,60 €, bei einer FFO-Rendite um 5 % und einer Dividendenrendite um 3,5 %. Ein Abstauberlimit um 18,60 € ermöglicht ein Kurspotenzial von 18 %. Im Falle einer Übernahme sind auch 30 % möglich.
2. Die DT. WOHNEN (WKN: A0H N5C; 24,40 €) glänzt mit dem Portfolio bester Qualität an den besten Standorten Deutschlands. Sämtliche Bonitätskennzahlen sind erstklassig, keiner hat eine höhere Effizienz, ein besseres Rating oder eine niedrigere Leerstandsquote (2,1 %). Dafür ist aber auch die Bewertung am anspruchsvollsten. Die FFO-Rendite liegt bei rd. 4,4 %, der Net Asset Value bei 22 € und die Dividendenrendite bei 2,3 %. Derzeit versucht man, den Übernahmeversuch der Vonovia abzuwehren. Fairer Wert um 27 €. Abstauberlimit 23 €.
3. VONOVIA (WKN: A1M L7J; 26,59 €) bleibt renditestark. Am 9. Dezember wurde eine 3 Mrd.- Anleihe platziert (durchschnittliche Laufzeit 5,25 Jahre; durchschnittlicher Kupon 1,69 %). Die FFO-Rendite lag 2015 um 5,4 %, der Net Asset Value bei rd. 29 € je Aktie. Die Dividende in Höhe von 0,94 € entspricht einer Dividendenrendite um 3,5 %. Abstauberlimit bei 25 €. Ziel dann 30 €.
Neue Förderprogramme? Das Angebot gilt nur in Städten, in denen es an preiswerten Wohnungen fehlt. Die Bundesregierung denkt bereits über neue Steueranreize für bezahlbaren Wohnraum nach. Vorgesehen ist in den Jahren 2016 bis 2018 eine Sonderabschreibung von jeweils 10 % im Jahr des Bauens und im Jahr danach sinkt die Höhe der Sonderabschreibung jährlich um 1 %. Die übliche lineare Abschreibung bleibt daneben bestehen. Investoren können sich so einen Teil ihrer Ausgaben schnell vom Staat zurückholen. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) fordert aufgrund der mangelnden Rentabilität bei Neubauten ein staatlich finanziertes Anreizprogramm über einen Zeitraum von fünf Jahren. Es soll ein Volumen von 3 Mrd. € umfassen. Allerdings mahlen die Mühlen langsam.
Immobilienblase? Nein, das Gegenteil ist der Fall. Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich, die als Bank der Zentralbanken eine große Rolle in der internationalen
Währungs- und Finanzpolitik einnimmt, hat die Entwicklung der Hauspreise in 14 Industrieländern seit dem Jahr 1970 analysiert. Demnach hat es in Deutschland beim besten Willen zu keiner Zeit jemals eine Preisblase gegeben. Auch Warburg Research kommt in einer aktuellen Studie zu diesem Ergebnis.
Inflationsbereinigt liegen die deutschen Immobilienpreise auf dem Niveau der 70er Jahre. Warburg kommt auch zu dem Ergebnis, dass deutsche Immobilien gemessen an der Einkommensentwicklung im Gegensatz zum Rest Europas rd. 14 % unter dem langjährigen Mittel liegen. Auch der Anteil der Wohnkosten am Einkommen liegt in deutschen Großstädten im europäischen Vergleich auf unterdurchschnittlichem Niveau. Warburg folgert: „Theoretisch bedeutet das, dass Mieter in deutschen Städten u. U. mehr finanziellen Spielraum für Mietpreiserhöhungen haben und weniger ausfallgefährdet sind als Mieter in anderen europäischen Metropolen.“
Fazit: Das Rendite-/Risiko-Profil der deutschen Bestandshalter bleibt solide. Die Niedrigzinspolitik in der Eurozone bis mindestens 2018 unterstützt das fundamentale
Umfeld. Die Korrelation mit globalen Konjunktureinbrüchen ist gleich Null. Zuletzt kam es bei zahlreichen börsennotierten Bestandshaltern ebenfalls zu Korrekturen. Das bietet neue Gelegenheiten. Folgende Opportunitäten sollten Sie auf der Liste haben:
1. BUWOG (WKN: A1X DYU; 19,10 €) - starkes Berlin-Portfolio sowie Übernahmefantasie. Rd. 85 % des Portfolios konzentriert sich in den Hauptstädten Wien und Berlin sowie weiteren österreichischen und nordwestdeutschen Landeshaupt- und Großstädten und den unmittelbaren Einzugsgebieten. Der Net Asset Value je Aktie liegt bei 18,60 €, bei einer FFO-Rendite um 5 % und einer Dividendenrendite um 3,5 %. Ein Abstauberlimit um 18,60 € ermöglicht ein Kurspotenzial von 18 %. Im Falle einer Übernahme sind auch 30 % möglich.
2. Die DT. WOHNEN (WKN: A0H N5C; 24,40 €) glänzt mit dem Portfolio bester Qualität an den besten Standorten Deutschlands. Sämtliche Bonitätskennzahlen sind erstklassig, keiner hat eine höhere Effizienz, ein besseres Rating oder eine niedrigere Leerstandsquote (2,1 %). Dafür ist aber auch die Bewertung am anspruchsvollsten. Die FFO-Rendite liegt bei rd. 4,4 %, der Net Asset Value bei 22 € und die Dividendenrendite bei 2,3 %. Derzeit versucht man, den Übernahmeversuch der Vonovia abzuwehren. Fairer Wert um 27 €. Abstauberlimit 23 €.
3. VONOVIA (WKN: A1M L7J; 26,59 €) bleibt renditestark. Am 9. Dezember wurde eine 3 Mrd.- Anleihe platziert (durchschnittliche Laufzeit 5,25 Jahre; durchschnittlicher Kupon 1,69 %). Die FFO-Rendite lag 2015 um 5,4 %, der Net Asset Value bei rd. 29 € je Aktie. Die Dividende in Höhe von 0,94 € entspricht einer Dividendenrendite um 3,5 %. Abstauberlimit bei 25 €. Ziel dann 30 €.
