Geschlossene Immobilienfonds auf Objekte mit staatlichen Mietern versprechen stabile Renditen
Im Vergleich zu Investitionen in Mietwohnungen, Bürogebäuden oder Gewerbekomplexen bieten Objekte mit staatlichen oder staatsnahen Mietern viele Vorteile. So ist z.B. die Fluktuation gering; Behörden sind üblicherweise standorttreuer als Unternehmen. Darüber hinaus sind die Gebäude leichter und kostengünstiger zu verwalten als gewerblich genutzte Objekte, deren Belegung konjunkturellen Schwankungen ausgesetzt ist.
Derzeit ist das Produktangebot von Investitionsmöglichkeiten mit Vater Staat als Mieter noch überschaubar. Aktuell gibt es die Möglichkeit, sich an Gebäuden von Stadtverwaltungen, Regierungssitzen oder Hochschulen zu beteiligen. Über den geschlossenen Immobilienfonds „Vermögenswerte 6“ von Hannover Leasing besteht allerdings auch die Möglichkeit, sich an einer Feuerwache in Mühlheim zu beteiligen. Der Mietvertrag mit der Stadt Mühlheim läuft zunächst bis 2030, womit er die gesamte geplante Fondslaufzeit abdeckt. Zusätzlich hat sich die Stadt drei Verlängerungsoptionen für jeweils fünf Jahre gesichert. Die Ausschüttung soll von 5,25 % p.a. auf 6 % p.a. ansteigen.
Der Fonds „Immobilie 4“ von Buss Capital investiert in das Jobcenter Dortmund. Hier liegt die Laufzeit bei 11 Jahren, wobei eine Rendite von 6 % p.a. angepeilt wird. Der Fonds ist mittlerweile zwar schon voll platziert, aber laut Buss Capital ist bereits ein Nachfolger in Vorbereitung.
Der „Classic Value 3“ von Hesse Newman Capital ist mit einem Volumen von 36,9 Mio. € einer der größten geschlossenen Immobilienfonds seiner Art. Der Fonds bietet eine Beteiligung an einem Dienstsitz der Europäischen Kommission in Brüssel, rund 500 Meter vom EU-Parlament entfernt inmitten des europäischen Viertels, dem Quartier Leopold. Die EU nutzt das Fondsobjekt bereits seit 1993 und hat es bis Juni 2020 langfristig für ihre zentralen Einheiten wie Human Resources und das Welcome Office, die Meldestelle für neue Mitarbeiter der EU-Administration, gemietet. Die Fondsimmobilie hat darüber hinaus übergeordnete Funktionen und beherbergt das Mitarbeiterrestaurant und die Tiefgarage, die beide von EU-Angestellten der umliegenden Bürogebäude genutzt werden. Als jährliche Ausschüttung werden hier 5 % angepeilt.
Die Schuldenkrise hat jedoch gezeigt, dass Investitionen auch dann nicht völlig risikofrei sind, wenn Vater Staat für sie garantiert. So gibt es bezüglich des Fonds „Vermögenswerte 6“ Kritik an der Höhe der Miete, die die Stadt Mühlheim für die Feuerwache zahlen muss. Nach Ablauf der Mindestmietdauer könnten also die Konditionen nachverhandelt werden, so wie es beispielsweise derzeit die Stadt Chemnitz bei dem „Moritzhof“ genannten Verwaltungskomplex macht. Leidtragende wären in diesem Fall die Anteilseigner des Fonds „Axa Colonia Merkens 16“. Mietnachverhandlungen sind jedoch ein Risiko, das alle Immobilienfonds gleichermaßen betrifft, nicht nur die geschlossenen Fonds, die in von der öffentlichen Hand genutze Objekte investieren.
Ein anderes Risiko betrifft den „Classic Value 3“ von Hesse Newman Capital. Langfristig könnte sich Belgien in einen flämischen und einen wallonischen Teil spalten, was Risiken für die Europäische Kommission als Mieter und mögliche Probleme bei der Nachvermietung mit sich bringen könnte.
Generell ist es immer ein Risiko, wenn eine Immobilie an nur einen einzigen Mieter vermietet wird. Verlängert der Mieter nicht, muss ein Nachmieter gefunden werden. Es kann zu Ausfallzeiten und zu zusätzlichen Kosten, beispielsweise durch erforderliche Umbaumaßnahmen kommen. Generell bleiben staatliche Mieter aber länger ihrem Standort treu als gewerbliche.
Das Risiko eines Zahlungsausfalls dürfte bei einem Mieter der öffentlichen Hand zu vernachlässigen sein. Nach Einschätzung von Branchenkennern ist zumindest in Deutschland die Möglichkeit, dass eine Kommune ihren Mietverpflichtungen nicht nachkommen kann, nahezu ausgeschlossen.
Eine interessante Alternative bieten Investitionen in Pflege- und Seniorenheime. Was sich vordergründig vielleicht langweilig anhört, ist in Wirklichkeit ein wahrer Wachstumsmarkt, denn die Nachfrage nach Pflege-Einrichtungen wird schon alleine wegen der demografischen Entwicklung stark ansteigen. Zudem kommt durch die Pflegeversicherung, die einen Teil der Kosten für eine Heimunterbringung übernimmt, eine staatliche Stabilitätskomponente hinzu. Aber auch hier gibt es neben Chancen auch Risiken. Das Risiko von Überkapazitäten droht aufgrund der Insolvenz einiger Pflegeheim-Betreiber in den vergangenen Jahren vorerst nicht mehr. Allerdings könnten Gefahren für Rendite aus einer anderen Richtung drohen, nämlich dem Fachkräftemangel im Pflegebereich. Dadurch steigen die Löhne. Wenn erforderliches Personal fehlt, droht zudem Leerstand.
Fonds, die in Pflegeheime investieren, sind der „Pflegezentren 54“ von IMMAC, der „14. INP Deutsche Pflege Worms“ von INP Holding AG sowie der „Senioren- und Pflegezentrum Am Rathausplatz Ruhpolding“ von Ebertz & Partner.
Fazit: Auch wenn die öffentliche Hand oder staatsnahe Mieter besonders vertrauenswürdig und bonitätsstark sind, kommen Anleger aber auch hier nicht darum herum, bei jedem einzelnen Fonds den Standort und die Rahmenbedingungen kritisch zu prüfen.
