DIC Asset AG – eine gute und günstige Immobilienaktie gute und günstige Immobilienaktie

UNTERNEHMENSPROFIL

Die DIC Asset AG ist ein 1998 gegründetes und bereits seit 2006 börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Frankfurt (am Main).

Die Gesellschaft richtet ihren Fokus auf Gewerbeimmobilien in Deutschland und hierbei wiederum ganz besonders auf Büroimmobilien. Dabei betreuen die Mitarbeiter des Konzerns die Mieter dank sechs Niederlassungen an regionalen Schwerpunkten direkt.

Bereits seit Juni 2006 ist die Aktie des Unternehmens im SDAX gelistet. Darüber hinaus ist das Papier auch Bestandteil des EPRA-Index, in dem die Aktien der bedeutendsten europäischen Immobilienunternehmen zusammengefasst sind.


KLEINE UNTERNEHMENSGESCHICHTE

Im Jahr 1998 wurde die DIC – Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA gegründet, aus der heraus später die DIC Asset AG als Portfoliogesellschaft etabliert wurde. Dazu übernahm die Muttergesellschaft ein Einzelhandels-Portfolio, das aus neun C&A-Kaufhäusern bestand und bündelte dieses in der DIC Asset AG. Daher hält die Deutsche Immobilien Chancen-Gruppe bis zum heutigen Tag 33,20% des Aktienkapitals der DIC Asset AG.

Der erste Börsengang der DIC Asset AG erfolgte dann schließlich im Jahr 2003 mit der Aufnahme der Aktie in den Freiverkehr der beiden Regionalbörsen München und Stuttgart. In den Folgejahren baute die DIC Asset AG ein bundesweites Portfolio an Gewerbeimmobilien auf, sodass man 2006 einen erfolgreichen Börsengang am Prime Standard der Börse Frankfurt feiern konnte. Dank dieses Börsengangs gelang schließlich noch in 2006 die Aufnahme der Aktie in den SDAX sowie in den EPRA-Index.

Durch die Übernahme eines Immobilienportfolios der FAY-Gruppe, ebenfalls im Jahr 2006, gelangte die Gesellschaft an die Mehrheit der FAY Property Management GmbH. Aus dieser entwickelte man die heute deutschlandweit operierende DIC Onsite GmbH. Im Oktober 2013 folgte schließlich die bis heute größte Transaktion, als sich die Gesellschaft 54 Büro- und Gewerbeimmobilien im Gesamtwert von 481 Mio. Euro („UNITE"-Portfolio) einverleibte.


SPEKULATION ÜBER DIE EIGENTÜMER: DIE FAMILIE BRENNINKMEIJER

Auffällig ist, dass das Unternehmen bereits in jungen Jahren umfangreiche Geschäfte in Zusammenarbeit mit der US-Investmentbank Morgan Stanley abwickelte. Da sich eine so renommierte Investmentbank in der Regel genau anschaut mit wem sie Geschäfte macht, deutet dies daraufhin, dass womöglich ein Morgan Stanley bestens bekannter Investor hinter der Deutschen Immobilien Chancen-Gruppe sowie der DIC Asset AG steht.

Wenn man dann noch im Hinterkopf hat, dass die ersten Immobilien der jungen DIC Asset AG neun C&A-Kaufhäuser waren, deutet doch vieles auf die C&A-Eigentümerfamilie Brenninkmeijer hin. Zumal dort ausgerechnet im Jahr 1998 die junge Generation die Führung übernommen hat und die Familie als ein großer europäische Immobilienbesitzer bzw. Immobilieninvestor gilt.

Passen würde das auch insofern, da die Familie Brenninkmeijer, die mit einem geschätzten Vermögen von 25 Mrd. Euro zu den reichsten Familien Europas zählt, seit je her als sehr verschwiegen gilt. Ich konnte daher meine Vermutung auch nicht abschließend verifizieren.


UNTERNEHMENSSTRUKTUR

Das aktuelle Immobilienportfolio der DIC Asset AG umfasst ca. 250 Objekte mit einer Mietfläche von rund 2 Mio. m². Der insgesamt betreute Immobilienbestand (Assets under Management) beläuft sich inzwischen auf über 3,5 Mrd. Euro.

Dabei untergliedert die Gesellschaft ihr Portfolio in die beiden Geschäftssegmente Commercial Portfolio sowie Co-Investments. Alle Verwaltungsaufgaben (wie bspw. das kaufmännische Management, das technisch-infrastrukturelle Management oder auch das Vermietungsmanagement) werden hingegen von der Tochtergesellschaft DIC Onsite GmbH übernommen.

Das Commercial Portfolio umfasst Bestandsimmobilien, die sich mehrheitlich im Eigentum der Gesellschaft befinden und die für stabile attraktive Mieteinnahmen sorgen. Diese Immobilien sind dabei überwiegend langfristig an bonitätsstarke sowie branchenbezogen diversifizierte Mieter vermietet, was für Kontinuität und Sicherheit der Einnahmen sorgt.

Im Segment Co-Investments bündelt der Konzern hingegen seine Minderheitsbeteiligungen in ergänzenden Immobiliensegmenten. Dies sind in erster Linie die beiden Bereiche Fonds und Projektentwicklungen sowie darüber hinaus weitere Joint Venture-Investments. Seit dem Jahr 2010 forciert das Unternehmen zunehmend sein Fondsgeschäft, indem es seine Immobilien- und Investmentexpertise als Co-Investor und Dienstleister in entsprechende Projekte einbringt.

Die Fonds investieren dabei ausschließlich in erstklassige Immobilien in gefragten Ballungsräumen sowie in wirtschaftlich starken Mittel- und Oberzentren in Deutschland. Auch im Fondsgeschäft erwirtschaftet man so stetige Erträge, die sowohl aus den Beteiligungen selbst als auch entsprechenden Dienstleistungen stammen.


AKTUELLE GESCHÄFTSENTWICKLUNG

Die DIC Asset AG plant auch im laufenden Geschäftsjahr 2015 ihre bisher sehr erfolgreiche Strategie fortzuführen. So sollen mit Hilfe von Portfolio-Optimierungen, dem weiteren Ausbau des Fondsgeschäfts sowie verstärkt durch Immobilienverkäufe der Verschuldungsgrad gesenkt und die Netto-Eigenkapitalquote gestärkt werden. Darüber hinaus plant das Management natürlich ebenfalls eine weitere Steigerung des Konzernergebnisses.

Konkret kalkuliert der Vorstand zum Jahresende mit Mieteinnahmen zwischen 134-136 Mio. Euro bei einer gleichzeitigen Senkung der Leerstandsquote auf ca. 10,5%. Ferner plant man ein Immobilienverkaufsvolumen in Höhe von 150-170 Mio. Euro. Im Gegenzug möchte man Immobilien im Volumen von 130-150 Mio. Euro ankaufen. Auf Basis dieser Planungen soll das operative Ergebnis (FFO, Funds From Operations) um +4% auf 48-50 Mio. Euro steigen.


ZUKÜNFTIGE GESCHÄFTSENTWICKLUNG

Dank umfangreicher Investitionen sowie aufgrund des aktuellen Niedrigzinsumfelds dürfte sich das Wachstum des Unternehmens in naher Zukunft wieder beschleunigen. So konnte die Gesellschaft zuletzt vermelden, dass der erst 2017 fertige WINX-Tower von Mainhattan (Frankfurt/Main) schon heute vollständig vermietet ist.

Zudem gelang es der DIC Asset AG eine weitere und damit die inzwischen bereits dritte Unternehmensanleihe erfolgreich am Markt zu platzieren. Die Nachfrage nach dieser Anleihe war dabei so hoch, dass man sich dazu entschied deren Volumen um 50 Mio. Euro auf 175 Mio. Euro aufzustocken. Bereits wenige Monate zuvor hatte man das Volumen der seinerzeit zweiten Unternehmensanleihe aufgrund der hohen Nachfrage auf 100 Mio. Euro ausgeweitet und diese ebenfalls erfolgreich platzieren können.

Obwohl der Konzern damit aus einer Position der Stärke heraus agieren kann, steht man zurzeit tendenziell eher auf der Verkäuferseite. So steht einem geplanten Ankaufsvolumen von 130-150 Mio. Euro bekanntlich ein Verkaufsvolumen von 150-170 Mio. Euro gegenüber. Dies deutet daraufhin, dass das Management des Unternehmens den deutschen Immobilienmarkt aktuell als leicht überbewertet ansieht.

Andererseits schwimmt die Gesellschaft dank der beiden kürzlich platzierten Anleihen regelrecht im Geld, was grundsätzlich eine eher problematische Situation ist. Denn wer im Geld schwimmt, neigt – wie wir spätestens seit Neuer Markt-Zeiten wissen – zu Fehlern. Nicht so jedoch bei der DIC Asset AG.

Denn der Vorstand verwendet das Geld sinnvollerweise in den Ausbau des zweiten Geschäftssegments Co-Investments. Dabei geht es ihm jedoch weniger um den Aufbau neuer Minderheitsbeteiligungen als vielmehr um eine Ausweitung des Fondsgeschäfts. Man reduziert also sukzessive das Risiko und erhöht zugleich trotzdem die Einnahmen. Schließlich investiert und riskiert man als Initiator von Fonds nicht sein eigenes Geld, sondern betreut als Dienstleister das Geld von Investoren und kassiert anschließend für die erbrachten Dienstleistungen.


MEINE UMSATZ- UND GEWINNSCHÄTZUNGEN FÜR 2015E BIS 2017E

Im Geschäftsjahr 2015e dürften die Frankfurter ihren Umsatz auf deutlich über 150 Mio. Euro sowie den Gewinn je Aktie auf 0,73 Euro steigern. Darüber hinaus sollte das eigene Immobilienportfolio weiter an Wert zulegen und der Verschuldungsgrad sinken, was mittelfristig zu einer deutlichen Entlastung des Finanzergebnisses (durch niedrigere Zinsen) führen sollte.

Auf der anderen Seite stehen jedoch im Jahr 2016 umfangreiche finanzielle Belastungen des Unternehmens aufgrund der bevorstehenden Fertigstellung des WINX-Tower auf der Agenda. Die Analysten erwarten daher für 2016 auch einen leichten Gewinnrückgang, ehe es in 2017 dann zu einem kleinen Gewinnsprung kommen soll.

Ich bin hier jedoch aus den oben genannten Gründen (Entlastung des Zinsergebnisses sowie Forcierung des Fondsgeschäfts) nicht ganz der Meinung der Analysten. Daher kalkuliere ich für 2016e mit einem Umsatzwachstum auf gut 160 Mio. Euro (+6,5%) sowie einem nahezu konstanten Gewinn je Aktie in Höhe von 0,70 Euro.

Im Geschäftsjahr 2017e sehe jedoch auch ich dann ein deutliches Wachstum, sowohl auf der Umsatzseite (Topline) als auch der Gewinnseite (Bottom Line). So veranschlage ich für 2017e den Umsatz auf knapp 185 Mio. Euro (+15,4%) sowie den Gewinn je Aktie auf 0,99 Euro (+41,4%).

Dabei dürfte die DIC Asset AG in den kommenden Jahren auch weiterhin eine unveränderte Dividende in Höhe von 0,35 Euro je Aktie (aktuelle Dividendenrendite: 3,8%) ausschütten.


AKTUELLE BEWERTUNG UND FUNDAMENTAL FAIRER WERT DER AKTIE

Aktuell weist die Aktie ein KGV von knapp unter 13 auf, das in 2016e auf knapp über 13 steigen dürfte. Dank des Gewinnsprungs in 2017 sinkt das KGV 2017e dann jedoch auf nur noch rund 9. Andere deutsche Immobilienaktien wie bspw. das Papier der Deutschen Annington AG oder der GAGFAH S.A. (wird aktuell von der Deutschen Annington AG übernommen) weisen dagegen KGVs von über 20 auf, die TAG Immobilien AG wird zurzeit mit einem KGV von knapp 18 gehandelt. Somit ist die Aktie der DIC Asset AG im Peer Group-Vergleich sehr günstig bewertet und wird – nach dem Übergangsjahr 2016 – sogar noch günstiger.

Würde man bei der Aktie nur ein KGV von 15 ansetzen, so läge der fundamental faire Wert mit 15x 0,99 Euro bei 14,85 Euro. Gegenüber den aktuellen Kursen von 9,19 Euro entspräche dies einem Kurspotenzial von deutlich über +60%. Angesichts dieses Kurspotenzials fällt die zusätzliche Dividende in Höhe von 3,8% schon fast gar nicht mehr ins Gewicht. Dennoch halte ich diese Dividende für sehr wichtig. Denn zum einen ist die Geschäftsentwicklung durch das Großprojekt WINX-Tower mit einigen Risiken behaftet und zum anderen benötigen die Aktionäre der Gesellschaft eine Menge Geduld. Denn vor dem möglichen Gewinnsprung in 2017 steht eben das Übergangsjahr 2016 auf der Agenda. Ein solches Übergangsjahr aber lässt sich mit einer hohen Dividende viel leichter überstehen.


FAZIT: LANGFRISTIG SPEKULATIVER KAUFKANDIDAT MIT KURSZIEL 13 EURO

Grundsätzlich erscheint mir die DIC Asset AG als ein exzellent geführtes Immobilienunternehmen. Hier bemerkt man die Expertise von CEO Ulrich Höller (Chartered Surveyor, zu deutsch: ein Immobiliensachverständiger) und seines Management-Teams. Insofern geht die Gesellschaft unter der Führung Höllers keinerlei finanzielle Abenteuer ein, wie es einst bspw. die IVG Immobilien AG tat. Diese stürzte nämlich in erster Linie wegen des Großprojekts „The Squaire" am Frankfurter Flughafen, das sich als Milliardengrab entpuppte, in die Insolvenz. Trotz des hervorragenden Managements weist die Aktie jedoch einen Bewertungsabschlag von über 50% auf die Marktführer wie Deutsche Annington AG/GAGFAH S.A. auf.

Dabei ist ein gewisser Bewertungsabschlag durchaus gerechtfertigt, weil auch und besonders unter den Immobiliengesellschaften die Größe eine wichtige Rolle spielt. So halte ich z.B. die Bewertung der TAG Immobilien AG mit einem KGV von 18 (Bewertungsabschlag von ca. 10%) für absolut in Ordnung. Trotzdem hätte die DIC Asset AG wohl mindestens ein KGV von 16 verdient, was einem Bewertungsabschlag von 20% entspräche.

Berücksichtigt man dann noch die Risiken, die sich aus dem Großprojekt WINX-Tower ergeben, so kann man als sehr vorsichtig kalkulierender Anleger jedoch durchaus auch das aktuelle KGV von 13 rechtfertigen. Eine solche Bewertung entspricht jedoch dem absoluten „Worst Case", also der schlechtest möglichen Entwicklung. Aber bleiben wir doch mal dabei.

Bei einem KGV von 13 (weiterer Bewertungsabschlag von knapp 20%) sowie unter der Annahme eines Gewinn je Aktie von 0,99 Euro in 2017e, liegt das Kursziel (auf Sicht von 12-18 Monaten) bei mindestens 13x 0,99 Euro und somit 12,97 Euro. Ich bin hier mal großzügig und runde auf 13 Euro (Kurspotenzial von +41%) auf. Wohlgemerkt kommt auch dann immer noch die ansehnliche Dividende in Höhe von 3,8% p.a. oben drauf. Und wir sprechen hier von der schlechtest möglichen Entwicklung, gehen also von Problemen beim Großprojekt WINX-Tower aus.

Daher kann ich mich letztlich nur den sharewise-Mitgliedern anschließen, die die Aktie der DIC Asset AG zu einer ihrer absoluten Topfavoriten auserkoren haben. Ich werde diese Aktie auf meine Beobachtungsliste setzen und sie gegebenenfalls in unser Portfolio aufnehmen, wenn es die Kursentwicklung in den kommenden Wochen hergibt. Sollte es keine Probleme mit dem Großprojekt WINX-Tower geben wären auch Kursziele bis 15 Euro erreichbar und im absoluten „Best Case" erscheint selbst ein Kursziel von 18 Euro möglich.

Doch so weit möchte ich gar nicht gehen, zumal die Aktie auch noch mit einer ansehnlichen Dividendenrendite von 3,8% lockt. Sollte die Aktie jedoch in den kommenden Wochen unter 8 Euro rutschen, so würde das auf Probleme hinweisen, die ich in dieser Analyse nicht erkannt habe, ich müsste dann eine neue Beurteilung vornehmen.