KWG KOMMUNALE WOHNEN: PROFITEUR DES WOHNIMMOBILIENBOOMS

Das operative EBT vor Bewertungseffekten hat sich deutlich um 1,3 auf 0,9 Mio. EUR verbessert. (Da es im Vorjahr Bewertungserträge auf das Portfolio in Höhe von 2,1 Mio. EUR gab, sind EBIT und EBT nicht direkt miteinander vergleichbar.) Hintergrund zu den Bewertungserträgen ist: KWG ist ein Bestandshalter von Wohnungsimmobilien. Man kauft fokussiert Objekte mit Leerständen, Sanierungsstau und Renovierungsbedarf. Die bekommt man entsprechend richtig günstig. Der Geschäftsbereich Bauund Asset-Management ist nun dazu da, die Wohnungen zu renovieren. Danach werden sie teurer vermietet, was einen ansehnlichen Hebel in der Bewertung bewirkt. KWG-Vorstand Stavros Efremidis deutete im Gespräch mit Outperformer.de auch ganz klar an, dass im Geschäftsjahr 2010 wieder Bewertungserträge anstehen – einfach weil das Kerngeschäft läuft. Bedenken Sie: KWG war sogar mitten in der Immobilienkrise 2008 und 2009 profitabel – und wird es auch 2010. Da das Geschäft sehr gut läuft, hat man erst Anfang November die Prognosen angehoben. Erwartet wird für dieses Jahr ein Konzernüberschuss von mindestens 4 Mio. EUR. Cash-Gewinne sollen dabei gut 20 Prozent des Gesamtergebnisses ausmachen. 2010 wird also ein Rekordjahr. Die Gewinne sollen gegenüber dem Vorjahr mindestens um 25% klettern, gegenüber dem Jahr 2008 sich sogar verfünffachen. Für das Jahr 2011 zeigt sich das Unternehmen ebenfalls »entsprechend optimistisch«. Die positive Ergebnisentwicklung geht auch einher mit einem aktiven Asset-Management. Mittlerweile hat man so viele Wohnungen im Vermietbestand, dass man für die eigene Hausverwaltung die Tochter KWG Wohnwert GmbH gründete. Generell war Efremidis auf dem »Eigenkapitalforum« in bester Laune. Denn er bestätigte indirekt Gerüchte in Branchenkreisen, wonach noch in diesem Jahr der Ankauf eines größeren Portfolios auf der Agenda steht: »Das ist nicht ganz aus der Luft gegriffen.« Auch die in Finanzkreisen umlaufenden Eckdaten, wonach es um ein Volumen von rund 20 Mio. mit einer Mietrendite von knapp 10% gehen soll, wollte der KWG-CEO nicht dementieren. KWG-Finanzvorstand Torsten Hoffmann ergänzte, dass die Gespräche schon weit fortgeschritten seien, sodass mit einer Unterschrift »noch dieses Jahr« zu rechnen sei. Kommt die Transaktion zustande, würde sie nicht mehr in die 2010er Zahlen einfließen, sondern erst in 2011. KWG hält derzeit rund etwas über 4.800 Wohneinheiten im Bestand. Erklärtes Ziel des KWG-Management ist es, diese Anzahl in den kommenden Jahren zu verdoppeln. In der Bilanz fällt nur eines auf, dass zuletzt der Cash-flow negativ war. Aber dies liegt daran, dass durch das sich beschleunigende Geschäft momentan der Sanierungsaufwand steigt. Aber Sanierungen gehören nun mal zum Kerngeschäft. Trotzdem hat sich das Minus im Cash-flow verringert, da nun auch ein Rückgang bei den Leerständen zu verzeichnen ist. Dieser Trend dürfte anhalten, da derzeit die Anzahl neu und teurer vermieteten Wohnungen steigt. Der Sanierungsaufwand bildete letztes Jahr eine gewisse Spitze aus. Wir denken, dass die Skaleneffekte – leichter Rückgang des Sanierungsaufwands, steigende Tendenz zu teurer vermieteten Wohnung – nun langsam greifen. Kursziel 7 EUR ist vertretbar. Close Brothers Seydler Research bestätigte erneut Kursziel 6,53 EUR. Vorsichtige warten evtl. Konsolidierungsrücksetzer im Bereich um die 4,60 EUR ab, da der Titel zuletzt gut lief. (eh)