Immobilienaktien - die Rally geht weiter

1. Niedriges Zinsniveau: So lange das Zinsniveau niedrig bleibt, ist die Wahrscheinlichkeit weiter steigender Immobilienaktien hoch. Zum einen werden die Immobiliengesellschaften (insbesondere die Bestandshalter) auf der Kostenseite entlastet. Auf der anderen Seite treiben die niedrigen Zinsen die Nachfrage nach deutschen Immobilienaktien weiter an.

2. Deutsche Haushalte haben Finanzvermögen in Höhe von 4.900 Mrd. € und Immobilienbesitz in Höhe von 3.600 Mrd. €. Damit besteht beträchtlicher Spielraum für Portfolioumschichtungen in Immobilien.

3. Auch Profis pumpen inzwischen wieder Milliarden in den deutschen Immobilienmarkt. Vor allem ausländische Käufer entdecken Deutschland wieder als Anlageziel. Sie pumpen Milliardensummen in Bürohäuser und Wohnungspakete - so wurde 2012 zum umsatzstärksten Jahr seit langem. Das Umsatzplus bei den Wohnungsportfolios lag 2012 bei über 50 %. Das Handelsvolumen erreichte 10 bis 11 Mrd. €. Das ist der höchste Wert seit fünf Jahren - Tendenz weiter steigend.

4. Die Kaufpreise für Immobilien werden auch im Jahr 2013 weiter steigen. Wie das Internetportal Immobilienscout 24 im Auftrag des Nachrichtenmagazins „Focus“ ermittelte, werden die Preise für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser in 74 von 78 untersuchten Städten steigen. Nur in Wilhelmshaven, Dortmund, Duisburg und Essen bleiben sie konstant. Das sorgt bei den Bestandshaltern für Zuschreibungsgewinne und einen steigenden Net Asset Value.

5. Wo die Kaufpreise steigen, klettern auch die Mieten. Während die Wohnungspreise in den letzten fünf Jahren im Schnitt um 6,5 % gestiegen sind, folgten dem die Mieten nur unterdurchschnittlich. Im Durchschnitt der 25 wichtigsten Städte gingen sie nur um 1,8 % nach oben. Hier besteht Aufholpotenzial, mit entsprechend hohen Gewinnhebeln für die Bestandshalter.

6. Noch keine Immobilienblase in Deutschland. Es ist richtig, dass die deutschen Immobilienpreise in letzter Zeit spürbar gestiegen sind. In manchen Lagen gibt es sicherlich auch Übertreibungen. Im Durchschnitt sind die Preise aber immer noch akzeptabel. Dagegen liegen die Immobilienpreise in der Europeripherie oder in Osteuropa immer noch teilweise 100 % höher als vor 13 Jahren.

7. Fusionen bis in den MDAX hinein sind wahrscheinlich. Der Druck, extern zu wachsen, nimmt mit jedem Deal zu, den eine andere Gesellschaft macht. Im Fokus des Interesses stehen hier Gesellschaften, die unter ihrem Net Asset Value notieren. Der Net Asset Value stellt sich als Summe der aus den Ertragswerten abgeleiteten Verkehrswerte der Immobilien zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten dar.

Wohnungsfirmen unter Net Asset Value: Trotz deutlicher Kurszuwächse gibt es noch eine Reihe von Gesellschaften, die unter Substanzwert notieren und als Übernahmekandidat gelten. Unsere Favoriten:
 

GAGFAH (WKN: A0L BDT; 9,46 €): Wann steigt Fortress aus? Der Private Equity-Investor sucht den Exit. Der Net Asset Value liegt bei 13,15 €. Das wären vom aktuellen Kurs ausgehend noch 40 % Luft nach oben. Einen kleinen Abschlag zum NAV muss man jedoch einkalkulieren, so dass als realistische Zielgröße 12 € machbar sind. Die Nachrichtenlage gefällt ebenfalls. Der Streit über Verletzungen des Kaufvertrages mit der Stadt Dresden ist beigelegt, der des Insiderhandels verdächtige Vorstand hat das Unternehmen verlassen und die Gespräche über die Refinanzierung der Schulden sind positiv verlaufen. Wer könnte als Käufer in Frage kommen? Heiß gehandelt wird die Dt. Wohnen, die derzeit einen starken Expansionskurs fährt. Kapitalerhöhungen lassen sich problemlos stemmen.

VIB VERMÖGEN (WKN: 245 751; 9,70 €): Diese Immobilien-Holding gehört zu den unbekannteren am Aktienmarkt. Gleichwohl ist der Börsenwert mit 200 Mio. € ordentlich. Der Fokus liegt hier auf Gewerbeimmobilien. Auch hier steigt das Interesse angelsächsischer institutioneller Anleger rasant. Der Net Asset Value liegt bei knapp über 13 €, so dass auch hier noch genug Platz nach oben ist. Die Dividendenrendite von knapp 4 % gefällt ebenfalls.
 

CONWERT (WKN: 801 475; 10,08 €) / KWG KOMMUNALE WOHNEN (WKN: 522 734; 6,15 €): Die österreichische Conwert hat 60 % der Anteile an der KWG übernommen. Eine Komplettübernahme schließen wir nicht aus. Der Kaufpreis je Aktie dürfte um die 7 € gelegen haben. Bei einem Net Asset Value von 8,62 € für KWG ist das ein geschickter Schachzug der Österreicher. Der Net Asset Value von Conwert wird mit ca. 18 € je Aktie angegeben, dürfte sich aber aufgrund von Abschreibungen (besonders in Osteuropa) Richtung 13 bis 14 € reduzieren. Conwert gilt aufgrund des hohen Abschlags zum Net Asset Value selbst als Übernahmekandidat. Wir würden dennoch die Anteilsscheine der KWG vorziehen, da man hier einerseits mit einer Aufstockung seitens Conwert rechnen kann, andererseits auch bei einer Übernahme von Conwert selber profitieren würde.

Fazit: Gagfah und VIB Vermögen sind unsere Favoriten. Die Kombination Conwert/KWG verspricht das größte Potenzial, ist aber auch etwas spekulativer einzustufen.