Ein Schuldenschnitt

Mieten oder kaufen?: Diese Gretchenfrage bestimmt seit Generationen die Anleger. Grösste Erheiterung lösen bei uns immer wieder hierzu angeführte Zahlenkolonnen und Beispielsrechnungen aus, die entweder das eine oder das andere (je nachdem, wer was verkaufen/vermieten will) belegen sollen. Um es kurz zu machen: Diese Rechnung wäre/ ist mit zu viel individuellen und teils auch unbekannten Faktoren aufzumachen, die sich von vornherein jeder seriösen Berechnung und Darstellung entziehen. Faustformel 1: Das eigene Heim/Haus ist für den richtig, für den schon rein psychologisch „die eigenen vier Wände“ höchsten Stellenwert haben. Faustformel 2: Wer jedwelche Immobilie durch die Brille eines reinen Kapitalanlegers als Investment (mit möglichst viel Rendite nach Steuern) betrachtet, fährt in aller Regel besser, die eigenen vier Wände zu mieten, im übrigen Immobilien (möglichst kleine Immobilieneinheiten in der Nähe) zu kaufen (mit möglichst hoher Fremdfinanzierung) und zu vermieten. Fremdvermietete Immobilien jetzt günstig finanzieren: Ob man nun vom eigenen Haus träumt oder Immobilien zur Kapitalanlage sucht - für beides ergibt sich aktuell ein günstiges Zeitfenster. Insbesondere der Immobilienmarkt in Deutschland ist von jedwelchen Immobilienblasen seit Jahrzehnten weit entfernt. Die Immobilienpreise sind nach wie vor günstig. Vor allem: Baugeld ist noch immer billig wie nie zuvor. Der durchschnittliche Effektivzins für private Wohnungsbaukredite (10 Jahre Zinsbindung) liegt in Deutschland noch immer unter 4 %! Vorsicht Falle: Wer aktuell Immobilien finanzieren will, sollte allerdings wissen, dass Baufinanzierer „Effektivzinsen“ ausweisen, die niedriger sind als die Nominalzinsen. Was ebenso falsch wie unmöglich ist, aber rechtens - neuen europäischen Verbraucherkreditrichtlinien sei „Dank“! Diese Mogelpackung hängt damit zusammen, dass hiernach der Effektivzins für die gesamte Rückzahlungszeit (z. B. für 40 Jahre) zu berechnen ist, obwohl man aktuell nicht weiss, welcher Zins z. B. nach Auslaufen der Zinsbindung in 10 Jahren gilt. Für diese Berechnung darf nach obiger Verbraucherkreditrichtlinie jedoch mit den (aktuellen!) variablen Zinssätzen kalkuliert werden. Völliger Blödsinn, aber es ist so. Wichtig: Anders als früher sind „Effektivzinsen“ somit Etikettenschwindel. Besserer Orientierungsmassstab nunmehr: Die Nominalzinsen - und immer im Auge behalten, auf aktuell niedrigem Zinsniveau eine möglichst lange Zinsbindung (möglichst 15 Jahre) zu vereinbaren. Insbesondere bei der erwarteten, nicht geringen Geldentwertung für die nächsten Jahre gilt dann: Das aufgenommene Baugeld wird in 10 oder 15 Jahren der Bank „günstig“ mit reichlich „inflationiertem“ Geld zurückgezahlt! Wertsteigerungen: Eine Faustformel ist, dass ab 2 % Wertsteigerung im Jahr immer der Immobilienkäufer gewinnt. Grundsätzlich richtig. Nur: 2 % Wertsteigerung pro Jahr müssen erst einmal geschafft sein. Für viele Immobilienbesitzer war und ist dieses graue Theorie. Vielmehr sind viele Immobilien vom schleichenden Wertverfall betroffen. Problematisch insbesondere: Jedwelche Immobilien in infrastrukturschwachen ländlichen Gebieten. Es zeichnet sich immer mehr ein starkes Land-Stadt-Gefälle ab - wirtschaftsstarke Regionen wie Hamburg, Düsseldorf, Rhein- Main-Neckar, München waren und sind zu bevorzugen. Kleine Einheiten: Auch bei Immobilien geht der Trend zu kleinen Einheiten (Single- Haushalte). Lieber mehrere kleinere Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen kaufen als ein grosses Haus oder einen grossen Geschäftsladen etc. (auch hier gilt: Klumpenrisiken vermeiden). Lage, Lage, Lage: Dieser Verkäufer-Spruch ist nur bedingt richtig. Letztlich ist der Preis entscheidend. Aber vom Grundsatz ist schon richtig: Möglichst nur Immobilien in guter Lage, auch wenn der Preis dort - wie immer - dann schon oft an der aktuellen Schmerzgrenze liegt. Auf längere Sicht zahlt sich das aus. Aber eines ist auch klar: Für viele haben sich Immobilieninvestments nur deswegen nicht gerechnet, weil man sich beim Kauf die Immobilie zu einem viel zu hohen Preis hat aufschwätzen lassen. Wer sich eine Immobilie mit fairem Wert von ca. Euro 200’000 zum Preis von Euro 300’000 andrehen lässt, der braucht lange, ganz lange, bis durch (hoffentlich eintretende) Wertsteigerungen seine Immobilie in den grünen Bereich läuft. Das gilt z. B. für fast alle Immobilienkäufer Anfang der 90er Jahre in den neuen Bundesländern. Die meisten werden vermutlich nicht mehr erleben, bis diese Immobilien wieder den Wert erreichen, den man seinerzeit dafür bezahlt hat. Also nochmals: Der Kaufpreis muss stimmen - dann, nur dann, kann man mit Immobilien gutes Geld verdienen. jur. Muc 2011©