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Veröffentlicht von Redaktion "PortfolioJournal" am 16.06.2010

Eine exklusive Leseprobe des Börsenbriefs der Ausgabe vom 16.06.2010:

Börsenbrief PortfolioJournal
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Auf wackligem Fundament

Viele offene Immobilienfonds befi nden sich derzeit in der Krise. Die Nachwehen des globalen Abschwungs machen sich bemerkbar. Einige offene Fonds mussten zuletzt geschlossen werden. Außerdem sorgt ein Gesetzentwurf der Regierung für Verunsicherung bei den Anlegern. Aber nicht die gesamte Branche ist betroffen. Investoren müssen im Einzelfall genau schauen, wem sie ihr Geld anvertrauen.

Eigentlich gelten Immobilien als grundsolide Geldanlage. Vielleicht etwas langweilig, dafür aber sicher – auch in Zeiten, in denen die Angst vor einer Inflationswelle im Euroraum grassiert. Kein Wunder, dass die tendenziell konservativen deutschen Investoren auf den Häuslebau setzen. Rund drei Millionen Bundesbürger sind nach einer Statistik des Fondsverbands BVI mit ca. 90 Milliarden Euro in offenen Immobilienfonds investiert. Damit sind sie in der Vergangenheit gut gefahren. Die offenen Immobilienfonds haben seit dem Platzen der Dot-Com-Blase im Frühjahr 2000 eine durchschnittliche Rendite von 4,1 Prozent per anno erwirtschaftet. Aktien- und Rentenfonds können da nicht mithalten. Doch die Wirtschaftskr ise, die im Immobilienbereich ihren Anfang nahm, hat die Renditen deutlich schrumpfen lassen. Viele Anbieter blieben 2009 unter Druck, wie die auf die Branche spezialisierte Ratingagentur Scope Analysis in einer Studie feststellt: „Die Portfolios der Offenen Immobilienfonds zeigen deutlich erkennbar die Auswirkungen von Mieterinsolvenzen bzw. des geringeren Flächenbedarfs von Mietern aufgrund des Stellenabbaus. Die Leerstände in den Fondsportfolios sind branchenweit angestiegen.“ Scope stufte zuletzt mehrere Fonds herab. Institutionelle Vorreiter Der Abwärtstrend hält bereits seit 2006 an. Seither mussten mehrere Fonds vorübergehend geschlossen werden. Zu dieser Notmaßnahme greift das Fondsmanagement bei starken Mittelabfl üssen. Wenn viele Anleger auf einmal ihr Geld zurückhaben möchten, gerät der Fonds schnell in Schiefl age – ähnlich wie bei einer Bank, deren Kunden ihre Einlagen allesamt auf einen Schlag abziehen wollen. Doch es muss nicht immer die Masse sein: Institutionelle Investoren ziehen größere Summen ab und reagieren deutlich schneller auf Marktentwicklungen. Lieschen Müller mit ihrem monatlichen Auszahlungsplan hat das Nachsehen. Bei Rentnern werden Fondsanteile monatlich zurückgegeben, um die Altersbezüge aufzubessern. Das Problem bei den Mittelabflüssen: Bei den offenen Immobilienfonds, die beispielsweise in gewerbliche Büro- oder Einzelhandelsfl ächen investieren, ist das Geld größtenteils gebunden. Und die im Portfolio vorhandenen Immobilien lassen sich in der Regel nicht kurzfristig liquidieren – schon gar nicht zu Buchwerten. Dieses Schicksal ereilte zuletzt einige namhafte Anbieter. Bei Fonds wie der Euroreal von Credit Suisse, TMW Immobilien Weltfonds, Morgan Stanley P 2 Value, Axa Immoselect, Degi Europa, Degi International und SEB Immoinvest musste das jeweilige Management die Notbremse ziehen. Bei manchen Fonds drohen zudem Abschreibungen, die den Wert der Fondsanteile in die Tiefe reißen. Störfeuer aus Berlin Für die jüngste Schließungswelle ist jedoch weniger die Kr ise als die Politik verantwor tlich. Das Bundesfi nanzministerium will die Branche vor plötzlichen Mittelabfl üssen schützen und legte daher einen Gesetzentwurf zur Regulierung von offenen Immobilienfonds vor. Bei Neuanlagen soll künftig eine zweijährige Haltefrist gelten, an die sich eine ebenso lange Kündigungsfrist anschließt. Zudem ist ein Sicherheitsabschlag von zehn Prozent auf die von unabhängigen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte geplant – als eine Art Bewertungspolster. Ob die Maßnahmen in dieser Form umgesetzt werden, ist noch unklar. Die Branche jedenfalls läuft Sturm. Tatsächlich dürfte der Sicherheitsabschlag im Gesetzgebungsverfahren gekippt werden, bei den Halte- und Kündigungsfristen plädieren die Anbieter für kürzere Laufzeiten als vorgesehen. „Die Vorschläge des Bundes finanzministeriums führten zu Verlustängsten bei Anlegern und Vermögensverwaltern, sodass diese vorsorglich Kapital abzogen“, beklagte sich KanAm-Sprecher Michael Birnbaum gegenüber der „FTD“. Der vier Milliarden Euro schwere KanAm Grundinvest musste Anfang Mai, kurz nachdem die Regulierungspläne bekannt geworden waren, geschlossen werden. Auch die Scope-Analysten sehen einen „Vertrauensschaden“ durch den Regulierungsvorschlag. Dieser verschärfe die Effekte der Marktkrise auf die offenen Immobilienfonds: „Die aufgrund der Veröffentlichung des BMF bereits erfolgten Aussetzungen der Anteilscheinrücknahme zeigen die erhebliche Verunsicherung bei den Anlegern.“ Aufwärtstrend verpufft? Dabei hatte es für die Branche zu Jahresbeginn sehr gut ausgesehen. Das erste Quartal 2010 war mit Mittelzufl üssen in Höhe von 3,2 Milliarden Euro das erfolgreichste seit dem dritten Jahresviertel 2003. Während allein im März noch eine halbe Milliarde Euro in offene Immobilienfonds investiert wurde, waren es im Folgemonat nur noch 100 Millionen Euro, wie aus einer Statistik des BVI hervorgeht. Die Daten für Mai liegen noch nicht vor. Ein weiteres Schrumpfen der Mittelzufl üsse wäre allerdings keine Überraschung. Deswegen sol l ten Immobi l ien- Investments aber nicht abgeschrieben werden. Die angedachten Veränderungen im gesetzlichen Rahmen werden Privatanleger, die für den Ruhestand oder zum mittelfristigen Vermögensaufbau sparen, nicht tangieren. Allerdings müssen sie bei der aktuellen Lage genau schauen, in welchen Segmenten und in welchen Einzelfonds sie investieren. So hat sich die Performance der Offenen Immobilien- Publikumsfonds im ersten Quartal 2010 gegenüber dem letzten Quartal von 2009 weiter abgeschwächt. In den ersten drei Monaten dieses Jahres erreichte der OFIX-All Index des Analysehauses IPD eine Performance von 0,48 Prozent und markierte damit einen neuen Negativrekord. Sicherer Hafen Deutschland Die aktuelle Performanceschwäche sei jedoch auf die negativen Quartalsrenditen von ins g e s amt fünf Fond s zurückzuführen, deren Fondsvermögen zusammengenommen 11,6 Prozent des Indexvolumens ausmacht. Dazu zählen der DEGI International, DEGI Europa, HANSAimmobilia, AXA Immoselect und UniImmo: Global. Auf Jahressicht erreicht der Index zum Stichtag 31.03.2010 übrigens eine Performance von 2,43 Prozent, was vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise nach Ansicht der Experten als bemerkenswert stabiles Ergebnis zu bewerten ist. Als Insel der Seligen für Immobilieninvestoren erweist sich Mitteleuropa und hier besonders Deutschland. „Deutsche Bestandsimmobilien, dargestellt durch den DIX Deutscher Immobilien Index, kamen 2009 dagegen auf eine positive Gesamtrendite von 2,5 Prozent, nach 3,3 Prozent im Jahr 2008“, sagt Dr. Daniel Piazolo, GeschaÅNftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH. Weltweite Immobilieninvestments hingegen haben 2009 einen Total Return von minus 7,3 Prozent und damit 2,6 Prozentpunkte weniger als im Vergleichszeitraum 2008 erwirtschaftet, wie aus dem aktuellen IPD Global Property Index hervorgeht. Vor allem der US-Markt, aber auch Asien machte sich hier negativ bemerkbar. Sicherheit gefragt „Anleger suchen derzeit solide konzipierte, greifbare und zudem inflationssichere Sachwertanlagen - und das am liebsten vor der Haustür“, meint Vorstandsmitglied Alexander Betz von MPC Capital. Das Unternehmen bietet geschlossene Immobilienfonds für institutionelle Anleger und vermögende Privatinvestoren. Die Nachfrage ist nach eigenen Angaben groß. Der aktuelle Fonds MPC Deutschland 5 bietet Anlegern eine Beteiligung an einem Schul- und Verwaltungsgebäude in Nürnberg. Die Fondsimmobilie ist für mindestens 15 Jahre an die Stadt Nürnberg als staatlichen Hauptmieter vermietet. Hier sind die Anleger im Gegensatz zu offenen Fonds auf eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Das Risiko eines plötzlichen Mittelabflusses besteht hier nicht. Allerdings ist die Mindestanlagesumme nichts für den Durchschnittsverdiener. Im ersten Quartal 2010 konnten die geschlossenen Immobilienfonds mit Fokus auf Deutschland nach Angaben VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. 326,7 Millionen Euro übrigens einsammeln, was einer Steigerung von 277,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Bei geschlossenen wie offenen Immobilienfonds sollte genau auf das Portfolio bzw. das einzelne Anlageobjekt geschaut werden. Staatliche (Anker-) Mieter sind gern gesehen, da sie auf dem deutschen Markt wohl das geringste Risiko eines Zahlungsausfalls haben. Auch die vergleichsweise renditestarken Green Buildings, also energieeffiziente und umweltschonende Gebäude, liegen derzeit im Trend. Wohnimmobilien sind ebenfalls verstärkt gefragt. Viele börsennotierte Immobiliengesellschaften wie der Marktführer Gagfah, die vor allen in diesem Bereich unterwegs sind, konnten zuletzt eine positive Geschäftsentwicklung vermelden. Nicht zuletzt nennt Scope das Fondsvolumen als stabilisierenden Vorteil, da durch ein breit diversifi ziertes Portfolio Risiken gestreut werden können.Als Insel der Seligen für Immobilieninvestoren erweist sich Mitteleuropa und hier besonders Deutschland. „Deutsche Bestandsimmobilien, dargestellt durch den DIX Deutscher Immobilien Index, kamen 2009 dagegen auf eine positive Gesamtrendite von 2,5 Prozent, nach 3,3 Prozent im Jahr 2008“, sagt Dr. Daniel Piazolo, GeschaÅNftsführer der IPD Investment Property Databank GmbH. Weltweite Immobilieninvestments hingegen haben 2009 einen Total Return von minus 7,3 Prozent und damit 2,6 Prozentpunkte weniger als im Vergleichszeitraum 2008 erwirtschaftet, wie aus dem aktuellen IPD Global Property Index hervorgeht. Vor allem der US-Markt, aber auch Asien machte sich hier negativ bemerkbar. Sicherheit gefragt „Anleger suchen derzeit solide konzipierte, greifbare und zudem inflationssichere Sachwertanlagen - und das am liebsten vor der Haustür“, meint Vorstandsmitglied Alexander Betz von MPC Capital. Das Unternehmen bietet geschlossene Immobilienfonds für institutionelle Anleger und vermögende Privatinvestoren. Die Nachfrage ist nach eigenen Angaben groß. Der aktuelle Fonds MPC Deutschland 5 bietet Anlegern eine Beteiligung an einem Schul- und Verwaltungsgebäude in Nürnberg. Die Fondsimmobilie ist für mindestens 15 Jahre an die Stadt Nürnberg als staatlichen Hauptmieter vermietet. Hier sind die Anleger im Gegensatz zu offenen Fonds auf eine bestimmte Laufzeit festgelegt. Das Risiko eines plötzlichen Mittelabflusses besteht hier nicht. Allerdings ist die Mindestanlagesumme nichts für den Durchschnittsverdiener. Im ersten Quartal 2010 konnten die geschlossenen Immobilienfonds mit Fokus auf Deutschland nach Angaben VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. 326,7 Millionen Euro übrigens einsammeln, was einer Steigerung von 277,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Bei geschlossenen wie offenen Immobilienfonds sollte genau auf das Portfolio bzw. das einzelne Anlageobjekt geschaut werden. Staatliche (Anker-) Mieter sind gern gesehen, da sie auf dem deutschen Markt wohl das geringste Risiko eines Zahlungsausfalls haben. Auch die vergleichsweise renditestarken Green Buildings, also energieeffiziente und umweltschonende Gebäude, liegen derzeit im Trend. Wohnimmobilien sind ebenfalls verstärkt gefragt. Viele börsennotierte Immobiliengesellschaften wie der Marktführer Gagfah, die vor allen in diesem Bereich unterwegs sind, konnten zuletzt eine positive Geschäftsentwicklung vermelden. Nicht zuletzt nennt Scope das Fondsvolumen als stabilisierenden Vorteil, da durch ein breit diversifi ziertes Portfolio Risiken gestreut werden können.

Der obige Artikel stellt die Meinung des genannten Autors und/oder der genannten Börsenbrief-Redaktion dar und ist als unverbindliche Information anzusehen und keine Anlageempfehlung.


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