Anlageobjekt Studentenbude
Immer mehr junge Menschen streben an Universi- täten und Fachhochschulen. In vielen Studenten- städten ist der Wohnraum knapp. Fondsanbieter entdecken diesen lukrativen Markt nun für sich.
Was Bildungspolitiker und Ökonomen in den letzten Jahren immer wieder anmahnen, ist inzwischen eingetreten: Immer mehr Menschen in Deutschland besuchen eine Universität oder Fachhochschule. Allein im Wintersemester 2010/11 waren rund 2,2 Millionen Studenten eingeschrieben – ein Rekord in der bundesdeutschen Geschichte. Der Trend, der seit 2008 anhält, soll sich noch bis zum Ende der Dekade fortsetzen. Die Kultusministerkonferenz rechnet sogar damit, dass bis 2015 mit 275.000 weiteren Studienanfängern zu rechnen ist vor allem wegen des Wegfalls von Wehrpflicht und Zivildienst sowie der Verkürzung der Gymnasiallaufbahn auf zwölf Jahre.
Diese Dynamik stellt allerdings nicht nur die Hochschulen vor Herausforderungen. In den 180 deutschen Uniund FH-Stand
orten muss den Studierenden ausreichend Wohnraum geboten werden. Besonders in den klassischen Universitätsstädten wie München, Münster und Hamburg sind Studentenbuden ein heiß begehrtes Gut. Selbst Wochen nach Semesterbeginn sind viele angehende Akademiker noch nicht versorgt.Die181.000Wohnheimplätzesind bei den Studenten hingegen nicht allererste Wahl. Mit 92 Prozent sucht die Mehrheit der Akademiker in spe laut einer Umfrage des Hochschul-Informationssystems (HIS) eine eigene Bude.
Dieses Marktsegment entdecken zunehmend Unternehmen und vor allem Fonds für sich. Erst kürzlich legte das Hamburger Emissionshaus MPc capital AG mit dem MPc Deutschland 11 einen geschlossenen Fonds auf: Das Vehikel investiert in fünf Neubauprojekte, die auf studentische Bedürfnisse zugeschnitten sind. Die fertigen Gebäude stehen in den Studentenstädten Greifswald und Karlsruhe, die Objekte in München und Frankfurt am Main sollen Anfang 2013 bezugsfertig sein.
Die durchschnittlich 22 Quadratmeter großen Apartments sind bereits mit hochwertig gestalteter Einbauküche, einem Wohnbereich mit Schreibtisch, Bett und Einbauschränken ausgestattet. Das hat seinen Preis: Je nach Standort müssen die studentischen Mieter zwischen 375 und 600 Euro Miete bezahlen, wobei sämtliche Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Strom, Kabel-TV sowie Highspeed-Internet inbegriffen sind.
Teures Studentenleben
Generell gilt: Studenten wohnen teuer. Die Standorte München (14,10 Euro je Quadratmeter), Frankfurt (12,80 Euro) und Karlsruhe (11,50 Euro) sind bei Singlewohnungen laut „Immowelt.de“ die zu den bundesweiten Spitzenreitern. Zum Vergleich: In Leipzig ist das Leben mit einer Quadratmetermiete von 6,10 Euro relativ erschwinglich.
Bei den Kosten der MPc-Objekte werden sich wahrscheinlich nur vergleichsweise solvente Mieter für die Wohnungen interessieren. Der durchschnittliche Student hat im Durchschnitt 812 Euro zur Verfügung, wie aus der 19. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks hervorgeht. 28 Prozent vermögen über mehr als 900, zehn Prozent sogar über mehr als 1100 Euro. Die größten Finanziers sind übrigens nach wie vor die Eltern – aus Investorensicht durchaus ein Pro-Argument.
Über die finanziellen Verhältnisse der Mieter muss sich der Fonds-Zeichner keine Gedanken machen. MPc capital vermietet die Appartements nicht selbst, sondern verpachtet sie an eine Tochtergesellschaft der börsennotierten Youniq AG. Das Unternehmen mit Sitz in Frankfurt am Main, vormals Alta Fides AG, konzentriert sich auf das Segment der „Studenten-Immobilien“. Sollte der Pächter pleitegehen, könnte MPc die Mieten im Bedarfsfall selbst eintreiben.
Dabei gibt es durchaus einige Vorteile, die gerade das studentische Segment mit sich bringt. Experten heben hervor, dass die Vorteile von Wohnund Gewerbeimmobilien an dieser Stelle miteinander kombiniert werden: geringe Volatilität und stabile Erträge. Und der Pachtvertrag mit Youniq ist auf zwölf Jahre angelegt. Gleichzeitig können bei einer relativ hohen Mieterfluktuation die Mieten regelmäßig angehoben werden.
Weitere Fonds geplant
Für die MPc-Anleger, heißt es im Prospekt, „erwarten wir einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss über die geplante zwölfjährige Laufzeit von rund 186 Prozent vor Steuern auf das eingezahlte Kapital ohne Agio.“ Bei den jährlichen Ausschüttungen kalkulieren die Hamburger mit soliden 5,75 Prozent.
Trotz der Aussichten ist das Segment – im Gegensatz zum Ausland – in Deutschland noch wenig bewandert. Neben MPc capital mit dem neuen Fonds ist derzeit das Leipziger Emissionshaus Kapital Partner Konzept mit Wohnimmobilien für Studenten auf dem Markt aktiv.Auf dem campus Neu-Ulm können Anleger einzelne Appartements kaufen oder über den Fonds am Verkauf der 109 Wohneinheiten partizipieren. Das Nachfolgeprojekt campus Bremen ist hingegen ein Betreibermodell. Hinzu kommt ein geplantes Objekt in Freiburg. Verschiedenen Medienberichten zufolge sollen noch weitere Fonds von anderen Anbietern geplant sein.
Aber hält der Boom an? Manche Experten sind skeptisch: „Die Zahl der Studenten wird durch die schrumpfenden Einwohnerzahlen in den kommenden Jahren massiv zurückgehen und damit auch der Bedarf an Studentenwohnheimen“, sagte Thomas Beyerle, chefresearcher der Immobilienfirma IVG, der „FTD“. Zwei Faktoren sollten Anleger deswegen beachten: Bei reinen Immobilienentwicklungen erfolgt der Exit relativ zügig nach Fertigstellung. Hier ist ein mögliches langfristiges Risiko im Gegensatz lang laufenden Fonds mit Bestandsimmobilien nicht gegeben. Außerdem sind die lokalen Gegebenheiten der Märkte zu beachten. Klassische Universitätsstädte und Metropolen wie München werden ihre Attraktivität so schnell sicherlich nicht verlieren – daran wird auch die demografische Entwicklung nichts ändern.
