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Veröffentlicht von Performaxx-Anlegermedien GmbH am 07.09.2009

Alstria Office REIT: Kursverdreifachung innerhalb von 9 Monaten

Alstria Office REIT: Kursverdreifachung innerhalb von 9 Monaten

Ein Blick auf den Chart der Immobiliengesellschaft Alstria Office reicht aus, um zu erraten, wann wir Ihnen das Unternehmen zuletzt zum Kauf empfahlen: Richtig, das war in der vorletzten November-Woche 2008 zu einem Kurs von 2,70 Euro (siehe Performaxx-Anlegerbrief 47 vom 22. November 2008). Der Tiefstkurs, genauer das Allzeittief im bisherigen Börsenleben von Alstria, lag bei 2,50 Euro und damit nur unwesentlich darunter.

In den vergangenen Tagen erreichte der Kurs bei 7,50 Euro fast die Marke von 200 % Performance innerhalb dieser rund neun Monate. Schauen wir einmal, was fundamental derzeit Sache ist bei Alstria.

Alstria Office REIT ist ein intern gemanagter Real Estate Investment Trust, der sich auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert hat. Alstria wurde im Januar 2006 gegründet, Sitz des Unternehmens ist Hamburg. Das breit gefächerte Portfolio umfasst Büroimmobilien an attraktiven Standorten in ganz Deutschland und zählt derzeit 89 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von ca. 944.000 qm. Den Wert gibt das Unternehmen mit 1,8 Mrd. Euro an. Alstrias Strategie basiert auf einem aktiven Gebäude- und Portfolio-Management sowie dem Erhalt und Ausbau von engen und langfristigen Beziehungen zu Mietern sowie relevanten Entscheidungsträgern.

Ausverkauf im November 2008

Die Aktien von Immobilienunternehmen kamen im Herbst 2008 schwer unter die Räder. Die Branche gehörte zu den weltweit am meisten betroffenen, nicht nur hinsichtlich der Kursverluste. Auch in Deutschland ging es „richtig zur Sache“, obwohl wir hier zu Lande alles andere als eine Immobilienblase vergleichbar der in den USA oder Spanien zu verzeichnen hatten. Die Kurse diverser deutscher Immobilienaktientitel liefen bis zum Frühjahr 2007 relativ weit voraus – umso dramatischer war dann im Jahr 2008 der Absturz, der allerdings in vielen Fällen auch übertrieben war. Hintergrund: Immobilienunternehmen arbeiten in der Regel mit einem je nach Einzelfall hohen Fremdkapitalanteil, der die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital hebelt. Das lief gut, so lange die Preise stiegen. In der Abwärtsspirale merkten viele Gesellschaften, dass sie sich nur mehr schwer refinanzieren konnten, d.h. Kredite liefen aus und mussten verlängert werden. Das war nur mit hohen Aufschlägen zu den alten Konditionen möglich, so dass die Renditen schmolzen. Und das um so mehr, als in der Expansionsphase 2006 immer höhere Kaufpreise geboten und damit die Anfangsrenditen immer geringer wurden. Kommt dann eine unbekannte Variable ins Spiel, bricht das Kartenhaus zusammen.

Vorteil: konservativ

Im Vorteil waren und sind daher diejenigen Immobiliengesellschaften, die in den nächsten Jahren zunächst einmal wenig Refinanzierungsbedarf haben und die Kreditkrise vergleichsweise gelassen am Markt vorüberziehen lassen konnten. Zwar bricht auch hier das Trading-Geschäft weg (niedrig einkaufen, etwas sanieren, teurer verkaufen) und es sind reihenweise Abschreibungen auf frühere Erwerbe erforderlich, nichtsdestotrotz leben diese Unternehmen von ihren Funds from Operations (FFO). Dies ist ein auf dem Cashflow basiertes Ergebnis, das um Abschreibungen und Sondereffekte bereinigt ist. Im Nettoergebnis sind Abschreibungen auf zu teure Einkäufe enthalten, während die FFO fast gänzlich aus den Mieteinnahmen gespeist werden.

Kursbelastungen verschwunden

Der Alstria-Kurs hat sich in den erwähnten neun Monaten aus folgenden Gründen praktisch verdreifacht:

Der Kurseinbruch auf 2,50 Euro war komplett übertrieben. Dies bedeutete nämlich, dass jeder Euro, den die Gesellschaft in ihrem Immobilienportfolio stecken hatte, an der Börse nur mit ca. 20 Cent bezahlt wurde. Bei einer potenziellen Zerschlagung hätte man also – zumindest in der Theorie – das Fünffache des Börsenwerts erlösen können.

Der Refinanzierungsbedarf bei Alstria war nicht so hoch. Alstria gab kurzerhand bekannt, erst einmal auf Kapitalerhöhungen zum Zwecke der Expansion zu verzichten. Als REIT ist Alstria auf frisches Kapital angewiesen, da die Jahreserträge zu 90 % ausgeschüttet werden müssen.

Und schließlich: Die eigentliche Krise (Kreditklemme, Finanz- und Vertrauenskrise) besteht heut zu Tage so nicht mehr. Es ist daher nicht verwunderlich, dass Ausverkäufe, die höchstwahrscheinlich aus Fondsverkäufen resultierten, langsam, aber stetig wieder gutgemacht wurden.

Spuk vorüber

Mit den Zahlen für das zweite Quartal zeigten die Hamburger, dass die Lage derzeit wieder voll unter Kontrolle ist. Die Immobilienwerte sind lediglich um 1 % gesunken, während die Schätzungen bei etwa -5 % gelegen hatten. Die Vorgabe für die diesjährigen FFO liegt bei 32 Mio. Euro, woraus auch die Dividende von zuletzt 0,52 Euro je Aktie gezahlt werden muss. Das sollte leicht zu erreichen sein, da mit Auslauf des wichtigsten Konsortialkredits auch die Zinsbelastungen zurückgehen werden. Dadurch sinkt die Beleihungshöhe des Immobilienportfolios.

Fazit

Alstria ist sehr gut aufgestellt, wirtschaftet solide und wird gestärkt aus der Immobilien-, Finanz- und Kreditkrise hervorgehen. Genau wie bei Gagfah (Performaxx-Anlegerbrief Nr. 33/2009) war der Ausverkauf im November vergangenen Jahres höchstwahrscheinlich vollständig auf Fonds-Notverkäufe zurück zu führen, so dass sich erstklassige Einstiegschancen ergaben, wie wir Sie unseren Lesern auch direkt aufzeigten. Bei jetzt 7 Euro ist Alstria fair bewertet. Wer investiert ist, sollte einen Stopp-Kurs setzen (etwa bei rund 6,25 Euro), ansonsten aber versuchen, noch über die Steuerfrist (12 Monate seit Anschaffung, sofern noch 2008!) zu kommen.

Für den Inhalt dieses Artikels ist die Redaktion des Performaxx-Anlegerbriefs verantwortlich. Der Performaxx-Anlegerbrief zählt mit einer Musterdepotperformance von über 677 % seit 1.1.2001 zu Deutschlands erfolgreichsten Börsenbriefen.

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